Пузырь на рынке недвижимости – дежавю

Финансовый кризис 2008-2009 годов выявил серьезную слабость в архитектуре глобальной финансовой системы: суточный ночной рынок ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, который не смог урегулировать схлопывание пузыря на рынке недвижимости. Приблизительно через девять лет с этой слабостью снова не удалось справиться надлежащим образом.

Когда разразился кризис, компании и инвесторы в Соединенных Штатах Америки предоставляли свои дополнительные наличные деньги на ночь банкам и другим финансовым фирмам, которые должны были выплатить кредиты плюс ссудный процент на следующее утро. Поскольку страховка банковского депозита покрывала только сумму до 100 000 долларов США, то организации, предоставляющие миллионы долларов, предпочитали именно ночной рынок для использования супербезопасных долгосрочных ценных обязательств Казначейства США в качестве залога.

Но ночные кредиторы имели возможность устанавливать и более высокие процентные ставки, если брали в качестве имущественного залога менее безопасный ипотечный пул, и многие так и делали. Вскоре перегретый рынок недвижимости США действовал в качестве денежного рынка размером во много триллионов долларов.

Однако скоро стало ясно, что фонды активов, подкрепляющие эти сделки, зачастую были нестабильны, потому что они включали все более низкокачественные ипотеки. К 2009 году компании были в панике. Они отказались от идеи размещения своих наличных денег на ночь с ипотечными пулами в качестве имущественного залога. Это заморозило деятельность финансовой системы, которая уже зависела от этих наличных денег. Выдача займов прекратилась, страхи усилились, и экономика впала в рецессию.

Этот опыт привел к попыткам сделать финансовую систему более безопасной. Основная задача состояла в том, чтобы обеспечить возвращение средств кредиторам ипотечного пула, таким образом убеждая их не исчезать при первом признаке появления проблемы. Вероятно, эта цель может быть достигнута, если неудачу терпят один или два банка. Но если финансовое состояние всей экономики вызывает одновременный крах многочисленных финансовых организаций, исключаются любые возможные варианты успеха.

Это плохие новости. Но, в конце концов, рынок недвижимости перегревается каждые десять или двадцать лет. Если система достаточно стабильна, рынок может остыть и без катастрофы. Но сегодня ночной рынок РЕПОв размере триллионов долларов в жилищных ипотеках настолько громаден, что когда этот рынок недвижимости исчезает, это может угрожать всей финансовой стабильности.

Существующие реформы недостаточно снижают этот риск, в основном потому, что они зависят от властей и банков, чтобы завершить сложный и непроверенный процесс выплаты заемных средств в течение 48 часов после краха банка. Это было бы чрезвычайно трудно сделать, если многие банки потерпели бы крах одновременно.

Перед лицом жилищного кризиса весьма вероятно, что кредиторы снова запаникуют, решив, что они не могут зависеть от непроверенных процессов стабилизации банков, и прекратят выдачу ночных суточных ссуд. Тогда банки, лишенные наличности, сократят кредитование, как они сделали это в 2008 и 2009 годах, снова погружаясь в рецессию.

Мрачная ирония заключается в том, что до наступления такого шока подготовка к реструктуризации делает более доступным получение ночных суточных ссуд от кредиторов. Это увеличивает ночной рынок, делает ипотечное кредитование более легким и увеличивает финансовые потери в случае кризиса.

Это не просто предположение. Большинство экспертов ипотечного рынка полагают, что его рост, ускоренный в 2005 году после того, как Конгресс исключил облигации с залогом недвижимости из большинства процедур банкротства – действие, которое сокращает время ожидания выплаты. Это изменение убедило ипотечных кредиторов, что их действия сверхбезопасны: они больше не должны были волноваться даже о качестве заемщика. Когда ударил кризис, эта уверенность быстро исчезла, и инвесторы сбежали.

Я недавно сравнил эту ситуацию с той, которая сложилась в зоне, где часто случаются ураганы, такой как район островов Флорида-Кис. Более жесткие строительные нормы и правила означают, что в случае наводнения здания, скорее всего, выстоят. И это (а также планирование на случай урагана) привлекает больше жителей-резидентов. Но если обрушивается ураган, эти резиденты могут запаниковать – особенно в тех случаях, когда здания оказываются менее прочными, чем ожидалось. И если побежит большое число резидентов одновременно, могут переполниться эвакуационные дороги, подвергая опасности всех бегущих.

Приравнивание закладных на жилье к надежным облигациям Казначейства США было ошибкой в 2008 году, и это является ошибкой и сегодня. Власти США должны усилить меры защиты для ночного денежного рынка со стороны американского Казначейства, чтобы он не подвергался панике и пузырям, понизив до прежнего уровня большинство юридических преимуществ, которыми обладает краткосрочное ночное финансирование, обеспеченное облигациями с ипотечным покрытием.

С этой целью законопроект, внесенный на рассмотрение сенатором Джеком Ридом в декабре прошлого года – который требует, чтобы регуляторы исследовали более тщательно, как реструктуризация правил могла бы дестабилизировать финансовую систему – является положительным шагом. Конгресс должен также полностью изменить свое неустанное давление в части владения недвижимостью, что сделало получение ипотеки более легким и упростило продажу ипотечные пулов.

Система управления американским государственным долгом также может помочь сделать финансовую систему более безопасной. Ночной рынок ипотечного пула частично существует еще и потому, что нет достаточного количества краткосрочных векселей Казначейства США, доступных для компаний, которые хотят получить легкий доступ к наличным деньгам без рисков, порождаемых незастрахованными банковскими депозитами. Если бы Казначейство США продало больше краткосрочных – а не долгосрочных – обязательств, то меньше кредиторов обращалось бы к ипотечным пулам. Такие предложения существуют, но ни одно из них не было осуществлено.

Мировой финансовый кризис, который вызвала американская катастрофа рынка недвижимости в 2008 году, преподнес нам важные уроки о том, насколько хрупкой является финансовая система перед лицом краха рынка недвижимости. К сожалению, влиятельные политики обратили недостаточное внимание на эти уроки.

https://www.project-syndicate.org/commentary/us-housing-market-regulation-mortgage-pools-by-mark-roe-2017-03